31. 8. 2024
Získať prenájom ako mladá rodina býva častokrát veľmi zložité, najmä pokiaľ sú v rodine maloleté deti. Dieťa je chránená osoba a ak aj vznikajú komplikácie, napríklad s neplatením nájmu, majiteľ bytu nezmôže nič, nakoľko rodinu s maloletým dieťaťom vyhodiť nemôže. Ak máte uzatvorenú zmluvu a nie ste s nájomníkmi spokojní, napríklad z dôvodu neplatenia či neprispôsobivosti, musíte im zo zákona nájsť náhradné bývanie.
Občiansky zákonník chráni nájomníka viac než prenajímateľa. V niektorých prípadoch sa majitelia bytov vyslovene obávajú jej uzatvorenia s určitými typmi nájomcov, ako sú mladé rodiny alebo rodičia samoživitelia. Prenajímateľ môže ukončiť zmluvu len zo špecifických dôvodov, ako je napríklad neplatenie dohodnutých splátok za nájom bytu. Ak nie je uhradené nájomné po dobu viac než 3 mesiace, prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď z nájomnej zmluvy a to bez ohľadu na to, či sa v predmetnej nehnuteľnosti nachádzajú aj deti.
Nájomca s deťmi však môže robiť problémy po uplynutí výpovednej lehoty. Po ukončení nájmu by sa mal nájomca vysťahovať, no zákon v niektorých prípadoch hovorí o povinnosti majiteľa bytu zabezpečiť bytovú náhradu. Ak ide o hrubé porušenie nájmu - napríklad neplatenie nájomného, zvyčajne bytovú náhradu zabezpečiť nemusí. Výnimkou sú osoby, ktoré sa nachádzajú v hmotnej núdzi a tieto majú právo na náhradné ubytovanie. V tomto prípade je náhradné ubytovanie nie len byt, ale aj obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo iných miestach, ktoré sú určené na trvalé bývanie.
Ak tieto osoby v hmotnej núdzi majú aj maloleté dieťa, v tomto prípade majú nárok na náhradný byt, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Ten musí zabezpečiť náhradný byt tak, aby umožnil nájomníkom dennú dochádzku do práce. Bez poskytnutia bytovej náhrady sa prenajímateľ nájomníkov v hmotnej núdzi a s dieťaťom nezbaví. Ak však bytovú náhradu nájde, do 30 dní musí s nájomcom uzatvoriť zmluvu o bytovej náhrade. Pokiaľ sa tak nestane, nárok na bytovú náhradu zanikne.
Táto situácia sa však dá vyriešiť jednoduchšie, ako sa zdá. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na dobu viac než dva roky alebo na dobu neurčitú a vtedy spadá pod správu Občianskeho zákonníka a chráni viac nájomcov ako majiteľov bytu. Riešením je zmluva o krátkodobom nájme, ktorá však musí byť uzatvorená na maximálne dva roky, pričom je možné je predĺženie o dva roky, dvakrát po sebe.
Pri tomto type zmluvy po jej ukončení nemusí majiteľ nájomcovi zabezpečovať bytovú náhradu ani v prípade, že sa jedná o nájomcov v hmotnej núdzi alebo s deťmi. Prenajímateľ môže zmluvu v prípade neplatenia nájmu ukončiť už po nezaplatení dvoch mesiacov nájmu a výpovedná lehota môže byť skrátená na 15 dní. Takéto riešenie môžete využiť v prípade, že si splníte registračnú povinnosť k dani z príjmov a nájomcovi toto preukážete.
Ak však neviete ako na to, prípadne máte rešpekt z tvorby nájomnej zmluvy, určite je na mieste poradiť sa s odborníkom v oblasti realít, ktorý vám bude vedieť poradiť najlepšie riešenie.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)