01. 12. 2023
Pokiaľ máte kanceláriu alebo iný nájom v nebytových priestoroch, mali by ste poznať pravidlá, ktoré sa vás týkaju. Inak môžete veľmi ľahko prísť možno aj o vaše živobytie. Neznalosť zákona totiž ani v tomto prípade neospravedlňuje a tak by ste mali byť ostražití už pri uzatváraní nájomnej zmluvy.
Ak by sme sa mali pozrieť na úplný základ, nájom a podnájom nebytových priestorov sa vzťahuje na nebytové priestory, ktoré sú buď samostatné miestnosti alebo súbory miestností, určené na iné účely ako je bývanie a na byty, ktoré sú taktiež so súhlasom stavebného úradu evidované na užívanie pre nebytové účely. Môžu to byť teda napríklad rôzne garáže, dielne alebo kancelárske priestory.
Pri nájomnej zmluve treba dbať na to, aby bola písomne dojednaná s vymedzením záväzku oboch zmluvných strán, pričom prenajímateľ za dojednanú odmenu musí nechať nájomcovi priestor na užívanie.
Okrem toho by nájomná zmluva mala obsahovať aj predmet nájmu a vymedzenie nebytových priestorov, výšku a splatnosť nájomného spolu so spôsobom platenia, dĺžku trvania nájmu a v neposlednom rade účel nájmu, ktorý musí byť v súlade s účelom stavebného určenia nebytových priestorov.
Aby ste sa vyhli problémom, je dôležité skontrolovať najmä účel nájmu a spôsob platenia nájomného, ktoré by mali byť explicitne vyjadrené v zmluve o nájme. Bez tohto nemusí byť zmluva o nájme riadne platná.
Prenajímateľ musí taktiež nájomcovi odovzdať nebytové priestory v takom stave, aby boli vhodné na užívanie podľa dohodnutých podmienok, pričom priestory je povinný udržiavať na vlastné náklady. Náklady spojené s obvyklým užívaním by mal naopak platiť nájomca, no veľakrát sa stáva, že toto nie je v nájomnej zmluve explicitne dojednané a následne dochádza k sporom. Preto je dobré si tieto podmienky dohodnúť už pri vytváraní nájomnej zmluvy. Nájomca by mal následne pri rozsahu opráv nad rámec svojich povinností kontaktovať prenajímateľa so žiadosťou o nápravu do stavu vhodného na užívanie. Pokiaľ tak neurobí, zodpovedá nájomca za škodu, ktorá vznikla a je potrebné, aby ju napravil a priestor uviedol do pôvodného stavu.
Ďalšou kapitolou je výpoveď z nájmu, ktorá by mala opäť explicitne obsahovať náležitosti ako napríklad konkrétne dôvody výpovede, hlavne ak sa jedná o zmluvu na dobu neurčitú. Pokiaľ tieto dôvody explicitne uvedené nie sú, nájomca môže zmluvu vypovedať aj bez udania dôvodu.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)