29. 04. 2021
V súčasnej dobe existuje množstvo prípadov, kedy dochádza k sporom o vydržanie vlastníckeho práva pozemkov alebo ich častí. Tieto spory vznikajú z dôvodu, že ľudia užívajú pozemok, ktorý im (už) nepatrí, pretože to tak robili aj ich predkovia - hoci je v katastri zapísaný ako vlastník niekto úplne iný. Väčšinou o tomto ani nemajú vedomosť a sú presvedčení, že pozemok je v ich vlastníctve. Ako je možné túto situáciu legálne vyriešiť?
Pokiaľ ste v podobnej situácii, pomôže vám takzvaný inštitút vydržania, ktorý určuje nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním. To môže byť v prípade, že držba veci je oprávnená, teda že vám daná veci patrí a využívate ju. Vlastnícke právo vydržaním môžete nadobudnúť aj vtedy, ak uplynula zákonom stanovená vydržacia doba, čo je v prípade nehnuteľnosti 10 rokov a v prípade hnuteľných vecí 3 roky. Táto doba musí plynúť nepretržite, no započítava sa do nej aj držba právneho predchodcu.
Od 1. mája 2021 nadobúda účinnosť právna úprava, ktorá prináša zmeny v riešení nadobúdacieho práva vydržaním. Po novom bude možné riešiť takúto situáciu prostredníctvom súdneho konania o potvrdení vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré zjednoduší priradenie pozemkov v katastri k skutočným vlastníkom, ktorí nehnuteľnosť reálne využívajú. Súbežne s týmto konaním bude prebiehať súdne konanie o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Poplatok za návrh na začatie súdneho konania vo veci vlastníckeho práva vydržaním je spoplatnený sumou 99,50 EUR.
Súdne konanie sa následne skladá z dvoch etáp. Prvá etapa začína podaním návrhu na začatie súdneho konania. Ten musí spĺňať zákonné náležitosti a, samozrejme, musí byť zrejmé, že ste nadobudli majetok vydržaním. Súd následne vydá vyzývacie uznesenie na uplatnenie námietok, ktoré bude zverejnené v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli v mieste nehnuteľnosti. Lehota na uplatnenie námietok nemôže byť kratšia ako 6 mesiacov od zverejnenia výzvy v Obchodnom vestníku. Prvá etapa je ukončená buď podaním námietok alebo (pokiaľ námietky nie sú) uznesením o potvrdení vydržania, vďaka ktorému je následne možné vykonať zmeny v katastri.
Pokiaľ sú podané námietky, nasleduje druhá etapa súdneho konania, ktorú preberá inštitút námietok. Ak súd určí námietky ako dôvodné, návrh na začatie súdneho konania o získanie nadobúdacieho práva vydržaním bude zamietnutý. Ak však súd určí námietky ako nedôvodné alebo právne nerelevantné, súd môže vydať potvrdenie o nadobúdacom práve vydržaním. Rozhodnutie je právoplatné, no pokiaľ dotknutá osoba s rozhodnutím nesúhlasí, môže sa naďalej domáhať vecného práva podaním žaloby v klasickom súdnom konaní. Musí však dosvedčiť skutočnosti, kvôli ktorým nemohla uplatniť námietky v prvej alebo druhej fáze rozhodovacieho procesu.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)