Ing. Miloš Klenovčan

27. 10. 2022

Kúpa nehnuteľnosti ako investičného bývania je v dnešnej dobe veľmi populárna. Investícia do nehnuteľnosti totiž stále patrí medzi tie najlepšie a preto, pokiaľ je možnosť, investičný byt je dobrá voľba. Problém však nastáva, keď sa do bytu nasťahuje problémový nájomca alebo neplatič. Môžete vypovedať zmluvu alebo vyhodiť nájomcu? Dá sa dlh na nájomnom vôbec vymôcť?

Ak je prostredníctvom nájmu splácaná hypotéka a natrafíte na neplatiča, môžete sa ľahko dostať do finančných problémov. Pre nájomcov by mali byť všetky podmienky riadne uvedené v zmluve. Okrem toho však platí aj zvláštna ochrana nájomcov, aby im majitelia nemohli ukončiť zmluvu “zo dňa na deň” a nájomca tak nezostal na ulici. Za omeškanie však môže prenajímateľ požadovať vysoké sankcie.

Ako postupovať v prípade, keď nájomca dlhuje nájomné alebo poplatky spojené s užívaním bytu (napríklad platby za energie)? Okrem toho, že nájomca by mal zaplatiť dlžnú istinu, môže prenajímateľ požadovať aj zaplatenie poplatkov z omeškania - ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní od dátumu splatnosti. Nárok na zaplatenie poplatkov za omeškanie nemusí byť uvedený v nájomnej zmluve, nakoľko vzniká automaticky, avšak je minimálne slušné nájomcu informovať písomne o zaplatení podlžnosti. Ak ani po písomnom informovaní nájomca nezaplatí podlžnosti, môže si majiteľ nehnuteľnosti nárok na poplatky z omeškania uplatniť na súdnom pojednávaní.

Prenajímateľ má však pre takéto prípady záložné právo na hnuteľné veci v nehnuteľnosti, ktoré patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s nájomcom v spoločnej domácnosti. V tomto prípade je však nevyhnutné, aby bolo vyhotovenie súpisu týchto hnuteľných vecí nariadené súdom čím skôr, nakoľko v prípade ich odstránenia nájomcom záložné právo zaniká. Ak sú však veci odstránené úradným príkazom, má prenajímateľ možnosť do 8 dní od odstránenia vecí ohlásiť svoje právo na súpis týchto vecí a nárok na záložné právo tak nezanikne.

V prípade, že nájomca začne odstraňovať veci bez zaplatenia nájomného alebo podlžnosti, môže vlastník nehnuteľnosti zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, avšak do ôsmich dní musí požiadať o súpis súdom poverenou osobou alebo vydať veci nájomcovi späť.

Ak chce prenajímateľ zmluvu s neplatiacim nájomcom ukončiť, je potrebné zistiť, či je zmluva spravovaná režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak je zmluva postavená tak, že je potrebné spravovať podmienky výpovede z nájmu Občianskym zákonníkom, môže nájomca dostať výpoveď z nájmu v prípade omeškania platby za nájom alebo služby spojené s užívaním bytu v trvaní viac ako tri mesiace. Trvanie výpovednej lehoty je tri mesiace, pričom začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. Ak však nájomca preukáže, že sa nachádzal v hmotnej núdzi, výpovedná lehota sa predĺži až o 6 mesiacov, ktoré sú ako ochranná lehota. V prípade, ak nájomca dlh na nájomnom uhradí do uplynutia ochrannej lehoty, dôvod na výpoveď zaniká.

Pokiaľ sa zmluva riadi zákonom o krátkodobom nájme bytu, môže pre prenajmateľa platiť režim zvýhodnenej výpovede z nájmu. Je však potrebné, aby bola zmluva uzatvorená na najviac dva roky s možnosťou predĺženia (maximálne však 2x), teda predlžovaný nájom môže byť v trvaní maximálne 6 rokov a ide o písomnú zmluvu, ktorá obsahuje presne vymedzené náležitosti a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomí, že sa zmluva uzatvorila podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Taktiež je potrebné splniť povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu. Krátkodobý nájom je možné vypovedať v prípade neuhradenia nájomného alebo poplatkov súvisiacich s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak však nájomca zaplatil kauciu, je možné dorovnať dlh touto kauciou, ktorá môže byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov aj s energiami. Ak však nájomca nedoplatí kauciu do jedného mesiaca od doručenia výzvy doplnenia kaucie, je takisto možné nájom vypovedať. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede z nájmu nájomcovi, ktorá musí byť písomná a jej dĺžka nesmie byť kratšia ako 15 dní, ak je daná omeškaním platby nájomného alebo mesiac v prípade nedoplnenia kaucie.

V každom prípade, pokiaľ neviete ako postupovať s neplatičmi, je dobré poradiť sa s profesionálom (realitným maklérom alebo právnikom), ktorý vám poradí, ako v tomto prípade postupovať.