04. 04. 2023
Ako vlastník bytu, či už v novostavbe alebo v staršom paneláku, máte povinnosť platiť určitú sumu do spoločného fondu vlastníkov bytov, pričom tieto financie by mali byť akýmsi sporením, ktoré v prípade potreby môže byť použité na rôzne účely ohľadom opráv či údržby priestorov a samotnej budovy. Od čoho sa odvíja výška platieb a do akej miery viete ovplyvniť použitie financií z fondu prevádzky, údržby a opráv?
V mnohých prípadoch sa vlastníci bytov nevedia dohodnúť na sume, ktorou by mali prispievať a preto sa určujú pravidlá, ktoré ovplyvňujú výšku preddavkov na jeden rok dopredu.
Kto rozhoduje o výške sumy za platbu do fondu prevádzky, údržby a opráv?
Financie z fondu sú určené na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí bytového domu, nebytových priestorov a blízkeho okolia, resp. pozemku bytovky a taktiež na rekonštrukciu, modernizáciu a obnovu budovy bytového domu. Ak je určený správca, výšku sumy poplatku do spoločného fondu a vypracovaný plán opráv na nasledujúci rok by mal predložiť vlastníkom bytov do 30. novembra aktuálneho kalendárneho roka.
Ak správa domu prechádza pod spoločenstvo vlastníkov bytov, sumu navrhuje predseda rady po prerokovaní. Oba subjekty však musia vykonať vyúčtovanie použitia financií z fondu najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Ak správca v uvedenej lehote nepredloží vlastníkom vyúčtovanie, nemá nárok na platby za správu, až do doby predloženia. Platba za správu zahŕňa režijné náklady, ktoré sú taktiež vopred odsúhlasené vlastníkmi. Ak ako vlastník chcete nahliadnuť do dokumentov, ktoré sa týkajú čerpania financií, musia vám to oba subjekty umožniť.
Vlastníci bytov platia sumu podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a v prípade, že majú balkón, terasu alebo loggiu, platia 25% z podlahovej plochy, ktorej sú vlastníci. Podľa zákona by mala byť zohľadnená aj miera využívania spoločných priestorov bytového domu, prípadne jeho spoločného zariadenia. Ak však prevádzate byt alebo nebytový priestor inej osobe, financie z fondu sa vám nevracajú.
Na čo všetko slúžia financie z fondu?
O využití financií z fondu prevádzky, údržby a opráv sa väčšinou v bytových domoch vedú búrlivé diskusie. Právo rozhodovať o použití majú všetci majitelia bytov a nebytových priestorov, ktorí si určujú preddavky, účel ich použitia, zásady hospodárenia s financiami a rozsah oprávnenia disponovať s prostriedkami.
Všetky rozhodnutia o zmenách sa samozrejme dotýkajú všetkých vlastníkov bytov a podľa zákona musia byť rozhodnutia prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytových a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Ak chcú svoje rozhodnutie zmeniť pred uplynutím doby jedného roka, pre zmenu je potrebný súhlas až dvojtretinovej väčšiny hlasov majiteľov.
Ak nesúhlasíte s väčšinovým názorom, môžete svoj argument predložiť súdu do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak ste sa o výsledku nedozvedeli do tohto termínu, máte následne 3 mesiace na podanie žaloby.
Pokiaľ sa stanete neplatičom, správca alebo spoločenstvo vlastníkov môže zverejniť na oznamovacej tabuli výšku nedoplatku a vaše meno, z dôvodu ochrany majetku ostatných vlastníkov.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)