02. 04. 2021
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) upravuje Občiansky zákonník, ktorý hovorí o tom, že do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov počas trvania manželského zväzku a môže to byť predmetom vlastníctva. Čiže pokiaľ ste nadobudli nehnuteľnosť spoločne počas trvania manželského zväzku, patrí táto do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Predať nehnuteľnosť po ukončení manželského zväzku, najmä ak majú bývalí manželia na predaj iné názory, nemusí byť úplne jednoduché, no nie je to nemožné.
Existujú aj výnimky z nadobudnutia majetku počas trvania manželstva, ktoré do BSM nespadajú. Patria sem veci, ktoré jeden z manželov získal dedičstvom, darom, ktoré slúžia osobnej alebo pracovnej potrebe len jedného z manželov a veci, ktoré boli vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov pred uzavretím manželského zväzku alebo ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Pokiaľ je však napríklad nehnuteľnosť darovaná obom manželom, nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ale stáva sa podielovým vlastníctvom. Dohodou je tiež možné rozsah BSM upraviť.
Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, je nutné vykonávať podľa pravidiel uvedených v Občianskom zákonníku. Ak manželia vystupujú spoločne a vyžaduje sa podpis oboch, nemusia byť pri podpise prítomní súčasne - ak jeden z manželov udelí k tomuto súhlas. V tomto prípade je dôležité, aby bol súhlas neprítomného manžela právne preukázateľný.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká rozvodom manželstva, čo znamená, že manželia po rozvode nadobúdajú majetok do svojho osobného výlučného vlastníctva. S rozvodom prichádza vysporiadanie sa s majetkom nadobudnutým počas trvania manželstva. To je možné urobiť písomnou dohodou, pričom vysporiadanie nehnuteľností musí byť pre nadobudnutie účinnosti vložené touto písomnou dohodou do katastra nehnuteľností. Ak ale manželia nie sú z akéhokoľvek dôvodu schopní dohodnúť sa na rozdelení majetku, o vysporiadaní rozhodne súd. Ak však do troch rokov od rozvodu a teda zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nebolo BSM vysporiadané, platí, že manželia majú na majetku rovnaký podiel a majetok sa tak stáva podielovým vlastníctvom.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)