"Tretia vlna" opäť zvyšuje ceny nehnuteľností. Môžeme si ešte dovoliť vlastné bývanie?
06. 10. 2021

"Tretia vlna" opäť zvyšuje ceny nehnuteľností. Môžeme si ešte dovoliť vlastné bývanie?

V súčasnej dobe chýba na Slovensku viac než 300 000 štandardných nehnuteľností na bývanie, čo spôsobil vysoký dopyt po vlastnom bývaní a nízka ponuka. O jednu nehnuteľnosť je tak častokrát viacero záujemcov a transakčná cena môže byť napokon oveľa vyššia ako ponuková.

Ponuková cena je tá, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, no transakčná cena je tá, za ktorú napokon záujemca reálne zaplatí. V praxi to znamená, že ktorý záujemca ponúkne viac, ten napokon nehnuteľnosť môže získať. Niekedy však predajcovia zvolia vyššiu ponukovú cenu, čo je možné pozorovať napríklad pri rekreačných nehnuteľnostiach, no predajú sa za oveľa nižšiu transakčnú cenu. Tento jav spôsobuje napríklad zlý stav ponúkanej nehnuteľnosti, ale aj prehnané očakávanie predajcu, ktorý sa pred zverejnením ponuky neporadí s odborníkmi alebo nesleduje ponukové ceny na trhu.

Na Slovensku je v súčasnosti veľký dopyt po vlastnom bývaní, no vzhľadom na nedostatočnú ponuku nehnuteľností a nových developerských projektov či nízkych úrokových sadzieb dochádza k nárastu cien nehnuteľností.

Strach z "tretej vlny pandémie" tak opäť spôsobuje nárast cien nehnuteľností, ktorý sa predpokladá počas tohto roka, no v nižších hodnotách, ako tomu bolo v predchádzajúcom období. V minulom roku bol totiž zaznamenaný najvyšší medziročný rast cien nehnuteľností počas éry samostatnej Slovenskej republiky a keďže "druhá vlna" už nespôsobila veľké zmeny, očakáva sa v blízkej budúcnosti skôr stabilizácia cien na realitnom trhu. Keďže banky stále poskytujú hypotekárne úvery s nízkymi úrokmi, dopyt po vlastnom bývaní stále rastie.

Nehnuteľnosť sa však stále dá kúpiť aj lacnejšie. Ide o prípady nadštandardne zariadených nehnuteľností, kedy dochádza k rozdielom medzi ponukovou cenou a transakčnou cenou vo výške 10 až 15 percent. Transakčná cena tak napokon môže byť oveľa nižšia ako ponuková cena. Nižšiu hodnotu dosiahnu nehnuteľnosti aj v prípade, že majú nevyhovujúcu dispozíciu, kde je nutná prerábka, či byty bez výťahov, bez balkónov, prízemné byty alebo nehnuteľnosti v horšej lokalite. Cena nehnuteľností môže byť ovplyvnená aj tým, že predávajúci si našiel novú nehnuteľnosť a pôvodnej sa potrebuje rýchlo zbaviť, prípadne nehnuteľnosť zdedili viacerí vlastníci, ktorí sa rozhodli ju rýchlo predať, prípadne sa majitelia rozvádzajú. Lacnejšie je možné kúpiť nehnuteľnosť aj od zahraničných majiteľov, ktorí sú na Slovensku len určitý čas a pokiaľ sa sťahujú do inej krajiny, ide im o čo najrýchlejší predaj. Vtedy ju dokáže majiteľ predať aj "pod cenu".

V prípade predaja aj kúpy nehnuteľnosti je potrebné sa poradiť o cene s odborníkmi na realitnom trhu, ktorí dokážu reálne zhodnotiť cenu nehnuteľnosti, aby boli obe strany spokojné. Vlastné bývanie tak nemusí byť len snom, no treba rátať s vyššou investíciou minimálne dovtedy, pokým sa ceny nehnuteľností neustália.

Ing. Miloš Klenovčan
Autor: Ing. Miloš Klenovčan

Ako realitný maklér sa špecializujem na oblasť Banskej Bystrice a (širšieho) okolia. V tomto meste som vyrastal a prežil celý život, takže poznám veľmi dobre nielen "svoje územie", ale aj ľudí a osobitosti realitného trhu v tejto lokalite.

Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi a zistiť jeho potreby - to je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.

Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny.

Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Väčšinu nehnuteľností dávam nafotiť profesionálnemu fotografovi, zároveň sa vypracuje 3D sken nehnuteľnosti pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Podľa potreby dám pripraviť aj videoprehliadku a v prípade, ak sa jedná o zaujímavý exteriér, aj letecké zábery dronom.

Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje.

Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.

Mojím cieľom je spokojnosť na všetkých stranách - spokojný musí byť aj predávajúci, aj kupujúci. A vtedy som spokojný aj ja...