Ing. Miloš Klenovčan

18. 03. 2022

Ak ste predali nehnuteľnosť na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmuvy, takýto príjem sa nazýva príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a podlieha dani z príjmov.

V skutočnosti je však väčšina takýchto príjmov na základe zákonom stanovených podmienok od dane z príjmu oslobodená.

Tento článok by vám mal dať odpoveď na základné otázky, kedy a za akých podmienok sa vás daň týka a kedy nie.

Príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Je to tzv. pasívny príjem. Všetky nižšie uvádzané skutočnosti vychádzajú z ustanovení Zákona o dani z príjmov a z usmernení Finančnej správy SR.

DAŇOVÉ PRIZNANIE

Daňové priznanie podáva každý predávajúci, ktorý dosiahol v predchádzajúcom zdaňovacom období príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a nespĺňa žiadnu z pomienok na oslobodenie od dane z príjmu.

Termín pre podanie daňového priznania (a zároveň aj pre úhradu dane z príjmu) za rok 2021 je do 31.03.2022. Je však možnosť na základe jednoduchého oznámenia predĺžiť si tento termín až do 30.06.2022 (resp. až do 30.09.2022, ak súčasťou príjmov sú aj zdaniteľné príjmy plynúce zo zdrojov v zahraničí).

OSLOBODENIE OD PRÍJMU Z PREDAJA NEHNUTEĽNOSTI

Ktoré príjmy sú oslobodené od dane z príjmu, o tom hovorí § 9 Zákona o dani z príjmov. V súvislosti s príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sú to nasledovné "výnimky":

• Z predaja nehnuteľnosti (na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa nasledujúceho bodu), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
• Z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
• Z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, prijatý touto osobou (napr. Zákon č. 119/1990 Zb. o súdnej rehabilitácii, Zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd, Zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách, Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, Zákon Slovenskej národnej rady č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových a iných krívd a o pôsobnosti orgánov štátnej správy Slovenskej republiky v oblasti mimosúdnych rehabilitácií, Zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách, Zákon č. 105/2002 Z. z. o poskytnutí jednorazového finančného príspevku príslušníkom československých zahraničných alebo spojeneckých armád, ako aj domáceho odboja v rokoch 1939 - 1945, Zákon č. 462/2002 Z. z. o poskytnutí jednorazového príspevku politickým väzňom).

Ak je splnená niektorá podmienka pre oslobodenie, príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní vôbec neuvádza.

V prípade, ak je predmetom prevodu vlastníctva viacero nehnuteľností, z dôvodu oslobodenia od dani z príjmu sa posudzuje každá z nich samostatne.

ROZHODUJÚCI DEŇ

• Predávajúci: Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
• Kupujúci: 
  • Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda dňom smrti poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

VÝDAVKY ZNIŽUJÚCE ZÁKLAD DANE

Daň z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je možné v súlade s § 8 ods. 5 Zákona o dani z príjmov ponížiť o preukázateľne vynaložené výdavky, napr.:

• Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.
• Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve.
• Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti:
  • Ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania.
  • Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).
• Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 Zákona o dani z príjmov).
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti okrem výdavkov na osobné účely.
• Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii - výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
  • Úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu.
  • Úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s týmto príjmom vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

ZDRAVOTNÉ ODVODY PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI

Netreba zabúdať ani na zdravotné odvody do zdravotnej poisťovne - tieto sú totiž vo výške až 14% z vymeriavacieho základu dane z príjmu! Nie je však potrebné osobitne zdravotnej poisťovni nič nahlasovať - túto informáciu dostane "automaticky" z podaného daňového priznania. Prípadné doplatenie zdravotného poistenia bude následne riešené v rámci ročného zúčtovania zdravotného poistenia.