01. 04. 2022
Predaj spoluvlastníckeho podielu sprevádza niekoľko krokov a podmienok, ktoré treba splniť. Samotný predaj sa podmienkami líši vzhľadom na to, komu chcete svoj podiel predávať. Je rozdiel predávať podiel blízkej osobe a taktiež je rozdiel predávať podiel ostatným spoluvlastníkom.
Zásadný rozdiel je v tom, kto sa stane novým vlastníkom vášho podielu. Pokiaľ ide o blízku osobu, teda príbuzných, prevod spoluvlastníctva tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva a stačí uzatvoriť kúpnu zmluvu. V prípade, že ide o podiel k pozemku alebo stavby, potrebný je aj zápis do katastra nehnuteľností. Za blízke osoby považujeme príbuzných, t. j. manžel / manželka, deti, súrodenci, rodičia, starí rodičia, prípadne osoby, ktoré sú v blízkom partnerskom vzťahu (ktoré by prípadnú ujmu pociťovali ako vlastnú).
Pokiaľ chcete previesť spoluvlastnícky podiel osobe, ktorá nepatrí medzi blízke osoby, tu je už potrebné uplatniť zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (platí aj pre prípad darovania). V tomto prípade je dôležitý aj spôsob nadobudnutia spoluvlastníctva a je potrebné preveriť existenciu zmluvného predkupného práva, pokiaľ ste nehnuteľnosť nadobudli kúpnou alebo darovacou zmluvou. Pokiaľ ste spoluvlastníctvo nadobudli v dedičskom konaní, je potrebné preveriť osobitnú klauzulu. V tej môže byť podmienkou ďalšieho prevodu vyplatenie alikvótnych alebo dojednaných podielov v prípade výnosu z predaja zdedenej nehnuteľnosti ostatným dedičom.
Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov je vec, ktorú treba riešiť ešte pred samotným predajom spoluvlastníckeho podielu. Ako prvé v prípade zákonného predkupného práva je potrebné písomne osloviť všetkých spoluvlastníkov s ponukou podielu na odkúpenie. Táto ponuka by mala obsahovať podmienky transakcie, kúpnu cenu, za ktorú chcete podiel predať osobe mimo blízkych osôb, ak sa cena zníži, treba vytvoriť novú ponuku. Ak bola v zmluvnom predkupnom práve uvedená konkrétna cena predaja podielu, vyššie uvedené neplatí. Spoluvlastníci majú následne možnosť odmietnuť, využiť dvojmesačnú zákonnú lehotu na rozmyslenie (pričom ak do jej vypršania nie je vyplatená kúpna cena, prvý deň po uplynutí lehoty môžete uzatvoriť zmluvu s inou osobou) alebo môžu spoluvlastníci predkúpne právo využiť (opäť tu platí dvojmesačná lehota na vyplatenie, inak predkupné právo využitia zaniká).
Použitie predkupného práva je zásadná vec, ktorú môžu ovplyvniť ostatní spoluvlastníci. Pokiaľ ho porušíte, spoluvlastníci môžu zostať pasívni a predkupné právo majú voči novému spoluvlastníkovi. Ak sa rozhodnú byť aktívni, môžu sa domáhať predaja podielu od nového spoluvlastníka za rovnakých podmienok, ako ho získal on, prípadne sa domáhať neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu a žiadať náhradu škody s dokazovaním jej vzniku a výšky.
Pokiaľ sa rozhodnete vzdať svojho podielu, no nemáte kupcu, existuje možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva, na ktorom sa môžete dohodnúť mimosúdnou cestou s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak to nejde, súdnym konaním je možné dosiahnuť rozdelenie veci, ak je to možné. Pokiaľ to možné nie je, súd určí vlastníkov a tých, ktorí o vlastníctvo prišli, odškodní v primeranom pomere, prípadne nariadi predaj veci a výťažok z predaja sa podľa podielov rozdelí medzi všetkých spoluvlastníkov.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)