27. 01. 2022
Pokiaľ bývate v prenajatom byte, z času na čas je potrebné urobiť drobné úpravy alebo údržbové práce, aby bolo bývanie komfortné. Či už sa jedná o výmenu žiarovky alebo vodovodnej batérie, občas je investícia potrebná, ba priam nevyhnutná. Do akej miery musí investovať nájomca a čo je už v kompetenciách prenajímateľa? Zväčša sú tieto veci definované v uzavretej nájomnej zmluve a nájomca presne vie, čo ešte spadá pod jeho kompetencie investovania a čo už musí uhradiť vlastník nehnuteľnosti. Ak však toto v nájomnej zmluve definované nie je, náhrady nákladov sa spravujú podľa ustanovení v Občianskom zákonníku.
Náklady nájomcu nemusia byť vysoké
Podľa Občianskeho zákonníka by mal nájomca uhradiť náklady na opravy a bežnú údržbu vzniknuté počas dlhšieho užívania predmetnej nehnuteľnosti. Drobné opravy podľa zákona sa delia na opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Kompletný zoznam drobných opráv v byte v súlade s Prílohou č. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. uvádzam na konci článku. Drobnými opravami sú tiež všetky opravy nevymenované nižšie, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 EUR. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
Ak však ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy zistíte nejaké drobné nedostatky, tie je povinné uhradiť prenajímateľ. Na vlastné náklady musí nájomca zaplatiť aj závady a poškodenia, ktoré v byte spôsobil počas svojho užívania. Stavebné úpravy vykonané bez súhlasu prenajímateľa je potrebné taktiež uhradiť, prípadne na vlastné náklady uviesť nehnuteľnosť do pôvodného stavu. Pokiaľ sa však nájomca správa v nehnuteľnosti ako by bola jeho vlastná, k škodám zväčša nedochádza a ak áno, zvyčajne len nedopatrením.
Ktoré náklady musí zaplatiť prenajímateľ?
Prenajímateľ musí predovšetkým odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu predmetnej nehnuteľnosti a uhradiť s tým súvisiace náklady. Ak ani po upozornení tieto závady neodstráni a odstráni ich naopak nájomca, ten má právo požiadať o náhradu nákladov vynaložených na odstránenie závad do 6 mesiacov od ich odstránenia.
Prenajímateľ môže preplatiť nájomcovi aj náklady na rekonštrukciu v prípade, že je vykonávaná s jeho súhlasom. Ich preplatenie závisí na dohode, spravidla to býva až po ukončení nájmu, ak sa k tomuto zaviazal. Ak sa k tomuto prenajímateľ nezaviazal, nájomca môže požadovať protihodnotu k sume, o koľko sa zvýšila hodnota bytu. V tomto prípade je vhodné nechať vypracovať znalecký posudok, aby nebol nájomca škodný.
Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním v súlade s Prílohou č. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. (ktoré hradí nájomca)
A. Sanitárne zariadenie
1. upevnenie uvoľneného umývadla, záchodovej misy, mušle, drezu, výlevky, vane, vylievaka, bidetu, záchodovej nádrže, zrkadla, držadla, schránok, pľuvadla, konzol, vešiakov,
2. oprava, výmena výtokového ventilu - kohútika,
3. oprava, výmena sifónu a lapača tuku,
4. oprava odpadového a prepadového ventilu,
5. oprava batérie,
6. oprava pevnej alebo hadicovej sprchy,
7. výmena tesnenia,
8. výmena retiazok a zátok k všetkým predmetom,
9. oprava, výmena vešiakov, vaňových držadiel,
10. oprava, výmena dvierok na obmurovanej vani,
11. oprava, výmena podpier, ružíc, ťahadiel,
12. oprava, výmena popolníka, schránky na toaletný papier, výmena galeriek,
13. čistenie zanesených odpadových rúr z bytu len do kanalizačného stúpadla,
14. oprava, výmena násosky splachovača, plavákovej gule s pákou, padákového drôtu a páky, sedacej dosky s poklopom, priechodného ventilu pred záchodovou nádržou, záchodovej manžety,
15. zabrúsenie padákového sedla,
16. výmena tesnenia, prípadne kužeľky na ventily,
17. oprava tlakového splachovača s výmenou jednotlivých drobných súčastí,
18. oprava, výmena ochranných rámov na drezoch a výlevkách.
B. Elektrické zariadenie
1. oprava, výmena vypínačov všetkých druhov, poistiek a ističov všetkých druhov, zásuviek, tlačidiel, objímok, zvončekového a signalizačného zariadenia, včítane tlačidla pri vchode, transformátora, zvončeka i miestnej batérie, ak patrí k bytu,
2. oprava osvetľovacích telies, prípadne výmena ich jednotlivých súčastí.
C. Kuchynské, izbové a kúpeľňové pece (na tuhé palivá)
1. vykonávanie ochranných náterov,
2. výmena roštu,
3. oprava, výmena ťahadla roštu, prípadne roštového lôžka,
4. vymazanie kúreniska peciarskou hlinou alebo šamotom,
5. oprava šamotového povrchu,
6. úprava, vymazanie a vyhladenie kúreniska,
7. výmena a dopĺňanie skrutiek, nitov a ostatných drobných súčiastok na kostre pece a príslušenstva,
8. výmena plátov,
9. upevňovanie a oprava ochranných rámov,
10. oprava, výmena dvierok,
11. oprava, výmena popolníka,
12. výmena dymových rúr a kolien,
13. oprava, výmena regulátora ťahu,
14. vymazanie škár,
15. náhrada kruhových platničiek na izbových peciach,
16. výmena sľudy,
17. oprava rúr na pečenie a plechov v kuchynskej peci,
18. oprava ohrievačov vody.
D. Plynové a elektrické sporáky a variče, plynové radiátory a prenosné plynové piecky
1. oprava horákov,
2. oprava, výmena uzavieracích kohútikov plynu,
3. výmena a dopĺňanie skrutiek, nitov a ostatných drobných súčiastok,
4. oprava, výmena vypínačov elektrického prúdu,
5. oprava platničiek a rúry na pečenie,
6. výmena prívodného kábla alebo hadice,
7. výmena plechu, pekáča a roštu do rúry na pečenie,
8. prečistenie plynovodných prívodiek od plynomeru k spotrebičom.
E. Ohrievače vody, plynové, prietokové a elektrické zásobníky
1. oprava, výmena membrány, ventilov a páky, tlakového pera, regulačného zariadenia horáka, rúr a kolien na odvod spálených plynov,
2. čistenie,
3. vykonávanie ochranných náterov,
4. oprava výhrevnej patróny,
5. oprava termostatu.
F. Merače spotreby tepla
oprava individuálnych meračov spotreby tepla v bytoch.
G. Etážové kúrenie
1. oprava, výmena napúšťacieho a vypúšťacieho ventilu, tesnenia jednotlivých prírub,
2. oprava, výmena odvzdušňovacieho ventilčeka,
3. vykonávanie ochranných náterov,
4. oprava dvierok,
5. výmena roštu,
6. výmena dymových rúr,
7. tmelenie kotla okolo dvierok a plášťa,
8. vyčistenie kotla od sadzí a popola,
9. nastavenie ventilu alebo kohútika na výhrevných telesách.
H. Chladiace zariadenie
1. výmena náplne na chladiace zmesi alebo oleje,
2. mazanie a čistenie motora a kompresora,
3. výmena tesnenia,
4. výmena rozbehového kondenzátora,
5. výmena hnacieho remeňa,
6. nastavenie termostatu,
7. oprava, výmena prívodového kábla.
I. Kovanie a zámky
oprava, výmena kľuky, olivy, štítka, tlačidla, prizmatického skla, poštovej schránky, nárazníkov, medzidverových spojov, zachytávačov roliet, západiek, závesov koľajničiek, kladiek, ventilácií, retiazok, ťahadiel, zámkov, vložiek do zámkov, kľúčov.
J. Okná a dvere
1. tmelenie okien,
2. menšia oprava, výmena deliacich priečelí a líšt zasklených dverí,
3. zasklievanie jednotlivých okien,
4. menšia oprava, výmena časti obloženia okenných parapetov.
K. Podlahy
1. oprava uvoľnených dlaždíc do 1,5 m2,
2. upevnenie, výmena prahu,
3. upevnenie, náhrada podlahových líšt.
L. Rolety a žalúzie
1. oprava, výmena navíjacieho mechanizmu,
2. oprava plátna,
3. výmena šnúry,
4. oprava drevenej zvinovacej rolety (žalúzie),
5. oprava vyklápacieho zariadenia žalúzie,
6. spojenie líšt, výmena pliešku,
7. oprava zámku na nôžkových mrežiach alebo železných roletách,
8. výmena pier na železných roletách.
M. Domáce telefóny
1. oprava, výmena telefónnej šnúry,
2. oprava, výmena mikrotelefónnej a slúchadlovej vložky,
3. nastavenie domáceho telefónu.
Autor: Ing. Miloš Klenovčan
Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.
Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.
Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.
Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.
Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.
Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.
Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.
Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)