Ako správne nastaviť predajnú cenu nehnuteľnosti alebo Ako médiá kazia predaj

Ako správne nastaviť predajnú cenu nehnuteľnosti alebo Ako médiá kazia predaj

Správne nastavenie predajnej ceny nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších prvých krokov, ktoré si potrebuje predávajúci dôkladne premyslieť. A paradoxne je to práve zle nastavená predajná cena, kvôli ktorej sa predaj nedarí. Prečo je tomu tak? Je naozaj také ťažké správne určiť predajnú cenu svojej nehnuteľnosti? Veď žijeme v informačnej dobe, získať akékoľvek informácie nebolo nikdy ľahšie... Sú informácie týkajúce sa predajných cien nehnuteľností, ktoré prezentujú médiá, aktuálne a reálne?

Už z definície predaja a obchodu je zrejmá hlavná motivácia predávajúceho - zarobiť čo najviac. Táto sa na druhej strane stretáva s opačnou motiváciou - kupujúci chce kúpiť čo najlacnejšie. Pokiaľ sa predstava o cene medzi predávajúcim a kupujúcim stretne, k obchodu dôjde. Pokiaľ sú predstavy na obidvoch stranách príliš rozdielne, predaj sa neuskutoční. Áno, takéto jednoduché to je.

Čo je však už zložitejšie, to je celý rad ďalších faktorov, ktoré ovplyvňujú kúpnu cenu v danom čase, v danej lokalite a pre daný typ nehnuteľnosti. Toto však nie je predmetom tohoto článku.

Bežný predávajúci nemá prehľad o reálnych predajných cenách nehnuteľností - teda o cenách, za ktoré sa predaje reálne zrealizovali. Nemá odkiaľ. Tento údaj nikde napísaný nenájde. Väčšinou vychádza z toho, čo mu ponúkne internet - navštívi realitné portály a odfiltruje si nehnuteľnosti čo najviac podobné tej jeho. Toto sú ceny, z ktorých vychádza samopredajca. Sú to však ceny reálne predajné? Nie, nie sú. Sú to ceny zverejnené pri ponukách, ktoré sa ešte nepredali. Z toho niektoré sa predávajú mesiac, niektoré už možno aj rok. Namieste je otázka, čo sa stane s ponukou, pri ktorej je cena nastavená týmto spôsobom. A správna odpoveď: Nič. Áno, keďže si predávajúci nastavil cenu podľa iných nepredaných (veľakrát aj nepredajných) nehnuteľností, skončí jeho ponuka rovnako: Zverejnená na internete a nepredaná. Mesiac, dva, šesť mesiacov... A nastáva lámanie hlavy - "Kde som spravil chybu? Veď všetci majú takúto cenu." To áno, a preto aj všetci iba predávajú a nepredajú.

Ďalšia skupina predávajúcich je už sofistikovanejšia: Uvedomujú si, že aj pri predaji nehnuteľností existujú akási trendy a v čase sa predaj správa "sínusoídne". Teda raz ceny prirodzeným vývojom trhu narastajú, inokedy zas klesajú. Vedia, že tento trend sa oklamať nedá a musia sa prispôsobiť aktuálnej situácii. Títo predávajúci sledujú aj vývoj cien v čase a všetky informácie, ktoré poskytujú médiá. Teraz nechcem byť na médiá zlý, ale: Reálne informácie k danému času ponúkajú iba vysoko odborné médiá, ku ktorým sa však takýto človek nedostane a nesleduje ich. Bežný človek pozerá správy v komerčných televíziách, číta dennú tlač a internetové správy. To je síce chvályhodné ale je tu jedno veľké "ale": Tieto médiá poskytujú informácie veľakrát až s niekoľkomesačným meškaním! Je to spôsobené jednak aktuálnymi rýchlymi zmenami v oblasti realít, jednak určitou zotrvačnosťou a neochotou ľudí takto rýchlo sa zmenám prispôsobovať a jednak tým, že médiá čerpajú z historicky starých informácií - ktoré kým sa dostanú do štatistiky, spracujú a zverejnia, už dávno nie sú aktuálne. Dobre sa to dá ukázať aj v dnešnej dobe, keď už na jar 2022 začali ceny nehnuteľností stagnovať a postupne klesať. Zo zotrvačnosti sa však ešte nejaké predaje podarilo zrealizovať za vyššie ceny (kým si to ľudia uvedomili) a médiá o tomto začali informovať až na jeseň 2022 (teda asi pol roka po tom, ako sa to začalo reálne diať). Naviac predaj zrealizovaný ešte za vysokú cenu v marci sa reálne na katastri premietol až o 2-3 mesiace (vybavovanie hypotéky, zdržania, odovzdanie nehnuteľnosti, podanie a lehota na kataster) - takže keď médiiá túto cenu zachytili ako reálne predajnú podľa zápisu do katastra, od predaja už ubehlo aj štvrť roka a ceny už boli niekde úplne inde (konkrétne podstatne nižšie). Následne tieto ceny média spracovali a zverejnili - a už tu bola jeseň. Takže na jeseň boli prezentované ako reálne ceny tie, ktoré boli reálne uskutočnené pred pol rokom. A to je v dnešnej situácii obrovský rozdiel smerom nadol. Ani toto nastavenie cien, samozrejme, nefunguje - a takéto nehnuteľnosti opäť skončili ako nepredané.

Rovnako (ne)funguje aj porovnávanie svojej nehnuteľnosti s nehnuteľnosťami prezentovanými v televíznych reláciách o bývaní: Tieto sa vysielajú vždy až niekoľko mesiacov po nakrútení. Naviac sa v nich objavia veľakrát nepredané nehnuteľnosti - už v tom čase kvôli vysokej cene. Takže ani predajná cena nastavená týmto spôsobom nefunguje ako lákadlo, bohužiaľ.

Môžete tiež osloviť niekoho zo svojho okolia, kto v poslednom čase nehnuteľnosť kúpil alebo predal. To je však na porovnanie a určenie ceny dosť málo, však? Môžete sa poradiť aj so samozvanými odborníkmi - určite je ich dosť medzi vašimi kolegami, priateľmi, rodinou. Je ich rovnako veľa, ako futbalových a hokejových trénerov - na Slovensku vedia chvalabohu všetci všetko, všetci sú odborníci a aj radi poradia (bohužiaľ). Môžete hádať, ako bude vyzerať predaj s pomocou takýchto špecialistov.

Ako sa teda dostať k cenám, ktoré sú reálne a nehnuteľnosť sa pri nich dá predať? Odpoveď je jednoduchá: Stačí ísť k zdroju - k ľuďom, ktorí majú skúsenosti s reálnymi predajmi, robia s tým a vedia, za akú cenu sa nehnuteľnosti predávajú a nie to, za akú cenu sa propagujú (a nepredajú). Najviac týchto informácií, ktoré sú aj reálne a v dostatočnom množstve, majú práve realitní makléri. Moje odporúčanie je preto jednoznačné: Využite služby profesionálneho a skúseného realitného makléra. Ušetrí Vám kopec času, nervov, neistoty a áno - aj peňazí ;-)

Ak sa chystáte predať svoju nehnuteľnosť, zavolajte mi - rád sa s Vami nezáväzne stretnem a poradím pri nastavení predajnej ceny, ale aj ako konkrétne postupovať s Vašou nehnuteľnosťou tak, aby to bolo pre Vás to najlepšie riešenie.

Ing. Miloš Klenovčan
Autor: Ing. Miloš Klenovčan

Každá nehnuteľnosť je niečím výnimočná - rovnako, ako jej majiteľ. Mojou úlohou je túto výnimočnosť objaviť a nájsť pre nehnuteľnosť nového výnimočného majiteľa.

Pri svojej práci sa snažím v prvom rade porozumieť klientovi, zistiť jeho potreby a spraviť právnu a vecnú analýzu nehnuteľnosti. To je základ pre správne nastavenie celého procesu predaja. Kľúčom k najlepšiemu možnému predaju je (nielen) v realitnom obchode marketing - a keďže marketing je to, čo som vyštudoval a čo ma baví robiť, dosť si ho užívam a je u mňa na poprednom mieste.

Už na začiatku pripravím porovnanie konkurenčných nehnuteľností, čo je spolu so znalosťou cenovej mapy základ pre správne nastavenie predajnej ceny. Predávajúcemu potrebujem zabezpečiť čo najväčší počet záujemcov, aby sme si z nich mohli v ideálnom prípade vybrať najvyhovujúcejšieho kupujúceho.

Ďalším dôležitým bodom je kvalitná príprava a propagácia nehnuteľnosti. Pred nafotením je samozrejmosťou aspoň základný home-staging (úprava interiéru aj exteriéru). Nehnuteľnosti pre mňa fotí profesionálny fotograf, zároveň sa vypracuje 3D sken pre vyhotovenie virtuálnej 3D prehliadky. Pomocou takejto 3D prehliadky dokážem prípadným záujemcom ukázať nehnuteľnosť u mňa v kancelárii, prípadne si ju vedia pozrieť aj priamo z pohodlia ich domova. Takáto prezentácia podstatným spôsobom znižuje počet nevyhovujúcich záujemcov - na osobnú obhliadku sa väčšinou dostavia už iba vážnejší záujemcovia. Štandardom je videoprehliadka a v prípade zaujímavého exteriéru aj letecké zábery dronom. Ak si to nehnuteľnosť vyžaduje, vyhotovuje sa tiež vizualizácia možného budúceho stavu. Celú túto realizáciu mi zabezpečuje profesionálna firma.

Po vyhotovení prezentácií nasleduje samotná propagácia nehnuteľnosti - všetko je pripravené na ukázanie sa svetu a zacielenie na čo najväčšiu cieľovú skupinu klientov. Snažím sa pritom využívať tie najmodernejšie a najúčinnejšie marketingové nástroje. Počas celej kampane mám všetko pod kontrolou a podľa situácie dokážem upravovať stratégiu predaja.

Nasledujú zážitkové obhliadky, rozhovory so záujemcami, jednania o podmienkach predaja s vážnymi záujemcami, riešenie financovania klientov, podpisy zmlúv, zabezpečenie bezpečnej úhrady kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti, zavkladovanie zmeny vlastníka na katastri a asistencia s prepisom energií na nového majiteľa. Celú dokumentáciu namieru pripravuje právnik - špecialista na realitné právo.

Celý proces od začiatku predaja až po úplné ukončenie zabezpečujem tak, aby klient nemal s ničím starosti, nemusel sa o nič starať a aby predaj prebehol bez akéhokoľvek rizika a stresu.

Mojím cieľom je poskytnúť klientom nezabudnuteľný zážitok - nadšený musí byť aj predávajúci, aj kupujúci :-)

Používame cookies na optimalizáciu našich webových stránok a našich služieb. Ďalšie informácie o cookies nájdete tu.

Nastavenie


Stiahnite si zadarmo

AKO NAJLEPŠIE PREDAŤ SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ v 7 krokoch

spracovaním osobných údajov